Einmal im Jahr steht für den Vermieter die Nebenkostenabrechnung an. Es warten hier einige Stolperfallen, die dazu führen könnten, dass der Vermieter einen Teil oder die gesamten Nebenkosten nicht auf die Mieter umlegen kann. Grundlage für die Nebenkosten ist immer der Mietvertrag.
Was in den Mietvertrag gehört und was nicht
Der monatlich anfallende Mietzins ist das eine, die Nebenkosten sind das andere. Die Miete setzt sich quasi aus zwei Teilen zusammen, wobei die Kosten für Strom, Wasser, Abfall und Heizung mitunter stark ins Gewicht fallen. Um die Abrechnung korrekt vorzunehmen, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Ansonsten hat der Mieter das Recht zur Klage, denn nicht alles zählt zu den Nebenkosten und darf dementsprechend zusätzlich verrechnet werden. Nach Art. 257a, Abs. 1 des Obligatorenrechts definieren sich die Nebenkosten als Entgelt für bestimmte Leistungen, die der Vermieter oder ein Dritter für ihn erbracht hat. Diese Leistungen müssen mit der Mietsache zusammenhängen. In Rechnung zu stellen sind nur jene Kosten, die auch wirklich angefallen sind. Sie dürfen nur dann abgerechnet werden, wenn sie im Mietvertrag als solche ausdrücklich ausgewiesen sind. Alles, was nicht im Mietvertrag steht, gilt automatisch als in den Mietzins inkludiert. Unspezifische Klauseln sind zu unterlassen. Dazu gehören beispielsweise Hinweise, dass sämtliche Nebenkosten zulasten des Mieters gehen oder dass sonstige Betriebskosten anfallen können. All diese Angaben wären zu unspezifisch.
Was fällt alles unter Nebenkosten?
Die Nebenkosten müssen sich zwingend aus dem Gebrauch der vermieteten Sache ergeben. Dabei kann es sich um den Kaltwasserbezug sowie um die Warmwasserbereitung und die Heizung handeln. Auch der allgemein verbrauchte Strom, beispielsweise für die Beleuchtung des Treppenhauses, kann auf alle Mieter umgeschlagen werden. Die Gebühren für das Kabel-TV fallen ebenfalls unter die Nebenkosten. Die Hof- und Gartenpflege sowie die Kosten für den Hauswart gehören genauso dazu. Doch Vorsicht! Ändern sich die Nebenkosten während der Mietdauer, so dass neue Faktoren hinzukommen, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hauswartes, dann ist es generell möglich, diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Allerdings sind dem Mieter in diesem Fall die entsprechenden Anforderungen mittels eines amtlichen Formulars mit dem Namen „Mietzinsänderungen und sonstige Vertragsänderungen“ mitzuteilen. Hierbei ist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hinzuweisen, denn diese neu erhobenen Nebenkosten werden gesetzlich als Vertragsänderung gewertet.
Heizung und Warmwasser als Bestandteil der Nebenkosten
Zu den unzulässigen Heizkosten gehören Reparaturen sowie Ersatzanschaffungen, das Entgelt für den Unterhalt der Anlage sowie Verwaltungskosten. All diese Posten trägt der Vermieter als Gegenleistung für den erhaltenen Mietzins. Eine energetische Sanierung zählt nicht zu den Nebenkosten, da sie eine Investition darstellt. Eine Modernisierung wirkt sich höchstens auf den Mietzins aus. Im Hinblick auf die Heizung und Warmwasserbereitung ist nur die Anrechnung solcher Kosten zulässig, die direkt mit dem Betrieb der Anlage zu tun haben. Dazu zählen zum Beispiel die Energie- und Brennstoffkosten sowie der Entgelt für den Strom, um die Pumpen und Brenner am Laufen zu halten.
Was sonst noch unzulässig ist
Der Vermieter trägt viele Kosten selbst, weil sie nicht direkt mit der Mietsache in Zusammenhang stehen. Für die Liegenschaftssteuer und für Versicherungsprämien, beispielsweise für die Versicherung des Gebäudes, können keine Nebenkosten verlangt werden. Generell fallen Grundgebühren nicht unter die Nebenkosten. Die Entgelte hierfür sind bereits im Mietzins inbegriffen. Steht ein Objekt leer, dann ist es unzulässig, die hierbei entstandenen Kosten auf die anderen Mieter umzuschlagen. Unabhängig vom Gebrauch der Wohnung sind auch Meteorwassergebühren für die Ableitung des Niederschlags. Schäden durch Unwetter, beispielsweise an Dächern, trägt der Vermieter ebenfalls selbst.
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