Dauerbrenner
Obwohl die Regierung auf 2021 plant, das Schatzungswesen zu vereinfachen, werden Grundstücke im Kanton Luzern nochmals nach der bisherigen Methode geschätzt. Die Neuschatzung betrifft nur Grundstücke, die letztmals vor dem 01.01.2004 von Grund auf neu geschätzt worden sind.
Seit der Abschaffung der Liegenschaftssteuer im Jahr 2015 wirkt sich der Katasterwert «nur», aber immerhin noch auf die Vermögenssteuer aus. Der Steuerwert von selbst genutztem Wohneigentum beträgt 75%, bei allen anderen Grundstücken 100% des Katasterwertes. Obwohl im Moment auch auf Bundesebene wieder über die Abschaffung des Eigenmietwerts gesprochen wird, ist dieser nach wie vor zu versteuern. Eine neue Katasterschatzung kann aber ohne weiteres zu einem höheren Eigenmietwert führen.
Verfahren: Die Dienststelle Steuern ist die zuständige Behörde für die Durchführung der Neuschatzungen. Sie stellt den betroffenen Grundeigentümern den Schatzungsauftrag mit einem Informationsblatt und einem Fragebogen zu. Die Neuschatzungen werden von haupt- und nebenamtlich tätigen Schätzern vorgenommen. Üblicherweise wird ein Augenschein durchgeführt, ausser der Grundeigentümer verzichte darauf. Nach der Bestandesaufnahme wird der Schatzungsentscheid dem Grundeigentümer schriftlich zugestellt.
Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum: Bei der Festlegung des Katasterwertes von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum wird dem Realwert im Vergleich zum Ertragswert ein wesentlich höheres Gewicht beigemessen. Diesem Umstand liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Einfamilienhaus kein Renditeobjekt, sondern ein Liebhaberobjekt darstellt.
Eigentliches pièce de résistence ist die Festlegung des Eigenmietwertes. Ziel der Neuschatzung ist es, die Werte den aktuellen Verhältnissen anzupassen. Neuschatzungen bergen jedoch generell die Gefahr eines höheren Eigenmietwertes in sich. Die Eigenmietwerte wurden in der Vergangenheit immer wieder indexiert und führten in der Regel zu einer Erhöhung des Eigenmietwertes. Deshalb dürften die Eigenmietwerte jetzt nicht mehr ansteigen.
Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke: Die Schatzung von Mehrfamilienhäusern und von unbebauten Grundstücken betrifft in der Regel nur die Vermögenssteuer, ausser der Grundeigentümer würde zugleich im Mehrfamilienhaus wohnen. Bei den Mehrfamilienhäusern wird der Ertragswert höher gewichtet als der Realwert, da es sich meist um Renditeobjekte handelt. Bei unbebauten Grundstücken wird lediglich der Realwert berechnet. Dabei spielt der Landwert eine massgebende Rolle. Die Dienststelle Steuern hat jedoch die Landwerte im Vorfeld in Zonen eingeteilt und bereits Richtwerte mit den Gemeinden abgesprochen. Es dürfte deshalb nicht leichtfallen, die Behörde von einem tieferen Wert zu überzeugen.
Möglichkeiten der Grundeigentümer: Im Verlaufe des Schatzungsverfahrens stehen dem Grundeigentümer Mitspracherechte zu. Nutzt er diese, kann er steuerliche Nachteile vermei-den oder zumindest vermindern. Deshalb sollte er einen Augenschein verlangen und an die-sem auch anwesend sein, um den Schätzer auf die sichtbaren und insbesondere auf die nicht sichtbaren Nachteile des Grundstückes aufmerksam zu machen.
Aus dem zugstellten Schatzungsentscheid sind die entsprechenden Detailberechnungen er-sichtlich. Ist der Grundeigentümer nach deren Überprüfung der Auffassung, der Katasterwert und/oder der Eigenmietwert seien zu hoch ausgefallen, kann er oder sein Vertreter innert 20 Tagen Einsprache erheben. Wir empfehlen, in der Einspracheschrift gleichzeitig auch den Eigenmietwert anzufechten und die Durchführung einer mündlichen Einspracheverhandlung zu verlangen. Die Erfahrung zeigt, dass gerade in mündlichen Einspracheverhandlungen vielfach eine für alle Parteien akzeptable Lösung gefunden wird. Es kann sich also auszahlen, den Schatzungsentscheid kritisch anzuschauen oder durch einen Sachverständigen überprüfen zu lassen.
Bruno Kaech
Lic. iur./dipl. Steuerexperte
Gesamtleiter, Gewerbe-Treuhand AG, Luzern
