Tiefe Zinsen, hohe Nettoeinwanderung, gekoppelt mit tiefem Leerwohnungsstand sowie die zunehmende Attraktivität des Rontals führen zu steigenden Preisen für Wohneigentum. Die Preissteigerungen der Eigentumswohnungen werden aufgrund des zukünftig höheren Angebotes abflachen, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern auf ein immer weniger verfügbares Angebot treffen wird.
Suchte man Anfang Juni auf einer der bekanntesten Immobilien-Online-Plattformen nach einem Haus in Ebikon, fand man gerade mal fünf Kauf-Angebote zu einem Durchschnittspreis von 1 170 000 CHF, das Alter im Durchschnitt bei 44 Jahren. Am gleichen Tag war in Buchrain gerade mal eine einzige 4.5-Zimmer-Wohnung zum Kauf ausgeschrieben. Preis: 900 000 CHF.
Attraktives Rontal – Zuzüge aus der direkten Umgebung
Das Rontal erfreut sich als Wohnstandort einer hohen Beliebtheit. Gründe sind neben der guten Erreichbarkeit bzw. der idealen verkehrstechnischen Verbindung zu anderen Wirtschaftszentren die Nähe zur Stadt Luzern und die Lage mitten im Grünen. Viele Erlebnis- und Freizeitangebote, zum Beispiel die geplante Mall of Switzerland, werden die Attraktivität des Rontals für Wohnraum weiter steigen lassen. Diese Attraktivität widerspiegelt sich auch in der Herkunft der zugezogenen Haushalte. Eine Analyse der Zuzüger nach Ebikon und Buchrain zwischen 2007 und 2011 zeigt, dass der grösste Teil der Umzüge innerhalb der Gemeinden stattgefunden hat (36.6%). Mit 17.2% folgen die meisten Zuzüger aus der Stadt Luzern sowie diejenigen aus der Agglomeration Luzern. Lediglich 21 Haushalte sind im Zeitraum von 2007 bis 2011 z. B. aus Risch ZG nach Buchrain gekommen. In Ebikon waren es in der gleichen Periode nur 34 Haushalte, die aus Zürich zugezogen sind. Der Trend von Zuzügern aus den Kantonen Zug und Zürich ist seit der Eröffnung des Zubringers Rontal im Jahre 2011 erkennbar.
Eigentumswohnung – mehr Angebote
Die Preise der Eigentumswohnungen in der Agglomeration Luzern sind in den letzten zehn Jahren im Schnitt um 50% gestiegen. Sowohl das Wachstum der Wohnbevölkerung als auch die steigende Anzahl an Kleinhaushalten führten zu mehr Bedarf an Wohnraum. Der Bau von Mehrfamilienhäusern läuft im Kanton Luzern, speziell im Rontal, auf Hochtouren. Im Vergleich zum Schweizer Mittel bewegt sich hier die Neubauquote auf einem klar überdurchschnittlichen Niveau. Ein Ende der Bauaktivität ist vorerst nicht in Sicht, tendiert doch die Zahl der Baugesuche für Mehrfamilienhäuser nach oben. So dürfte auch in den kommenden Monaten ein beachtliches Neubauvolumen für ein breites Wohnungsangebot sorgen.
Einfamilienhaus bleibt Luxusgut
Im Segment der Einfamilienhäuser haben die Preise in den letzten zehn Jahren ebenfalls zugelegt, auch wenn der Anstieg mit einem Plus von 35% im kantonalen Durchschnitt nicht so markant ausgefallen ist wie bei den Eigentumswohnungen. Dass das Angebot an Einfamilienhäusern im Rontal sowie im ganzen Kanton Luzern nach wie vor klein ist, zeigt sich einerseits an den tiefen kantonalen Leerstandszahlen: nur 95 der rund 32 000 Einfamilienhäuser standen Mitte 2012 leer. Andererseits ist die Angebotsziffer von 3 Prozent im Vergleich zum Schweizer Mittel von 4.4 Prozent gering. Wie die rückläufige Zahl der Baugesuche zeigt, wird sich an diesen schwierigen Marktverhältnissen auch in absehbarer Zeit nichts ändern, vor allem nicht im Rontal, wo Neubauten durch die knappen Baulandreserven begrenzt sind. So werden in dieser Region innerhalb der letzten zehn Jahre weniger Einfamilienhäuser gebaut, was schweizweit dem Trend entspricht. Dennoch ist davon auszugehen, dass das Einfamilienhaus als solches auch in Zukunft begehrt bleiben wird.
Ende der Wachstumsphase
Grundsätzlich präsentiert sich der Marktausblick im Rontal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als solide. Seine hohe Standortattraktivität, die gesunden Fundamentaldaten, wie tiefe Leerstandsquote und konstante Absorptionsraten sowie die grosse Nachfrage, sind Garanten für eine positive Entwicklung. Bei der Preisentwicklung für Wohneigentum zeichnet sich ein oberer Wendepunkt ab; die starken Preissteigerungen der letzten Jahre dürften sich verflachen. Allerdings ist nicht auszuschliessen, dass die derzeitige Abkühlung der Wirtschaft Auswirkungen sowohl auf die Einkommen als auch auf die Zahl der Zuwanderer hinterlassen wird.
Christopher Valkovsky
Christopher Valkovsky ist Geschäftsführer der Bonus Immobilien Management GmbH in Luzern. Der Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern.
