Neue Mietwohnungen sind gefragt – Altwohnungen weniger

In Buchrain ist direkt am Perlenkanal das neue Quartier «Reussperle» im Entstehen: Derzeit sind 69 Mietwohnungen der ersten Phase bezugsbereit, weitere 200 Wohnungen sind in späteren Etappen geplant. Bild rowi

Der Immobilienmarkt im Kanton Luzern zeigt sich zurzeit zweigeteilt. Einerseits ist das Angebot beim Eigentum – insbesondere bei Einfamilienhäusern– vielerorts knapp und die Preise im Aufwärtstrend, anderseits kommen immer mehr Mietwohnungen auf den Markt.

Mehr Leerstände und sinkende Mieteinnahmen sind die Folge. Das geht aus der neuen Studie «Luzerner Immobilienmarkt» hervor, die von der Luzerner Kantonalbank (LUKB) in Zusammenarbeit mit Wüest Partner AG herausgegeben wurde.

Eigentumswohnungen werden teurer

Mit der stetigen Zuwanderung wächst die Luzerner Bevölkerung und das Interesse für Stockwerkeigentum nimmt zu. Dank nach wie vor günstigen Finanzierungskonditionen besteht eine hohe Zahlungsbereitschaft auch für Eigentumswohnungen. Aktuell stehen nur 3, 5 Prozent des Bestandes zum Verkauf und die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen liegt noch leicht unter dem seit der Jahrtausendwende gemessenen Durchschnitt. Entsprechend sind die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen per Herbst 2018 um 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert (Schweizer Durchschnitt: 2,4 Prozent) gestiegen. «Wir gehen davon aus, dass die angebotenen Eigentumswohnungen weiterhin guten Absatz finden», blickt Patrick Schnorf, Leiter Marktresearch und Partner bei Wüest Partner AG, in die nahe Zukunft. «Die Beschäftigungsperspektiven für die ganze Zentralschweiz sind günstig und die Region ist beliebt – deshalb bleiben die Vermarktungschancen für Wohneigentum intakt», sagte Schorf beim LUKB-Kundenanlass in der Messe Luzern.

Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Umschwung ist im Kanton Luzern ungebrochen hoch. Gesucht sind in erster Linie Objekte in gut erschlossenen Gemeinden mit direkten Verbindungen zu den Arbeitsplatzzentren. Das sind primär die Agglomerationsgemeinden und die Region um den Sempachersee. Die grosse Nachfrage zeigt sich auch im Internet. Entsprechend wurden mittelgrosse Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2018 um 5,2 Prozent teurer gehandelt als im Vorjahr. Schnorf hat klare Vorstellungen zur Preisentwicklung: «Im Kanton Luzern hat es kaum mehr freie Baulandparzellen. Das Angebot für neuwertige, freistehende Einfamilienhäuser wird damit immer knapper bei anhaltendem Kaufinteresse. Das treibt die Preise zunehmend nach oben.»

Druck auf Mietzinsen

«Aus Renditeperspektiven sind Investitionen in Wohnimmobilien oft noch rentabler als klassische Wertanlagen. Deshalb fliessen nach wie vor hohe Summen in den Bau von Immobilien. Das führt zu einem grossen Mietwohnungsangebot, das die Preise unter Druck bringt», sagt Schnorf und ergänzt: «Die Preisreduktionen bei Neuvermietungen betrugen letztes Jahr im Durchschnitt 0,9 Prozent. Trotzdem stehen im gesamten Kanton Luzern rund 2000 bewilligte Mietwohnungen in der Entwicklungspipeline.

Trend zu Mietwohnungen – Leerstände sind die Folge

Kapitalstarke Investoren setzen im derzeitigen Tiefzinsumfeld auf Mehrfamilienhäuser und somit auf Mietwohnungen. Die Folge der seit 2009 mehr oder weniger konstant zunehmender Bautätigkeit im Kanton Luzern sind Leerstände.

Dies bestätigt auch Daniel Stocker, Immobilien-Experte der LUKB: «Die Zahl der leer stehenden Wohnungen stieg seit 2009 auf aktuell 2814 Einheiten mit anhaltendem Trend nach oben.» Bis 2024 sind Grossprojekte in der Stadt Luzern, in Ebikon, Emmen und Horw sowie in Kriens mit über 6200 Wohnungen geplant. Im gleichen Zeitraum werden auch mehrere Hundert Wohnungen in Malters, Meggen, Root, Gisikon sowie rund um Sursee entstehen. Stocker geht davon aus, dass das prognostizierte Bevölkerungswachstum nicht ausreichen wird, um dieses Angebot zu absorbieren und folgert: «Es zeichnet sich ab, dass Investoren und Vermieter den Gürtel künftig enger schnallen müssen.»

Rolf Willimann

Wohnungsproduktion zielt teilweise am Markt vorbei

Im Kanton Luzern erzielen drei Viertel der Erwerbstätigen ein Jahreseinkommen von
weniger als 76 000 Franken und weniger als zehn Prozent verdienen pro Jahr 106
000 Franken und mehr. «Diese Zahlen sind für die Einschätzung des Marktpotenzials
wichtig», sagt Stocker. «Aus der Einkommensverteilung lässt sich ableiten, für wie
viele Haushalte welche Miet- und Hypothekarzinsen potenziell tragbar sind. Wir
stellen fest, dass viel Wohnraum für Besserverdienende gebaut wurde und wird,
obschon die Nachfrage aufgrund der Einkommensverhältnisse limitiert ist.» Die
Folge ist eine Überproduktion von Mietwohnungen, was zu Leerständen an
ungünstigen Standorten und bei Altbauwohnungen führt.  rowi

In Buchrain ist direkt am Perlenkanal das neue Quartier «Reussperle» im Entstehen: Derzeit sind 69 Mietwohnungen der ersten Phase bezugsbereit, weitere 200 Wohnungen sind in späteren Etappen geplant. Bild rowi