UDLIGENSWIL – Der Ökihof am heutigen Standort an der Küssnachterstrasse entspricht nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen. Die Platzverhältnisse und Vorplätze sind nicht ausreichend. Ein Ausbau am heutigen Standort ist nicht möglich und zudem verfügt Udligenswil aktuell über keinen eigenen Werkhof.
Die nötigen Räume werden derzeit extern angemietet. Eine sinnvolle Dorfentwicklung an der Küssnachterstrasse ist mit dem jetzigen Standort des Ökihofs kaum möglich. Mit dem neuen Bau- und Planungsgesetz soll zudem eine massvolle Verdichtung nach innen erfolgen. Das hat der Gemeinderat von Udligenswil fest- und dazu die nachfolgenden Überlegungen angestellt.
Parzellenstruktur beim heutigen Ökihof
Um den bestehenden Ökihof zu erweitern, könnte die Gemeinde versuchen, angrenzende Grundstücke zu erwerben. Die Grundstücke liegen in der gemischten Wohn-/Arbeitszone mit Schwerpunkt Wohnen, liegen zentral und eignen sich gut für eine zentrumsnahe, dichtere Wohnüberbauung. Eine Kombination von Ökihof/Feuerwehr mit darüber liegenden Wohnbauten wäre statisch anspruchsvoll und daher kostenintensiv sowie gestalterisch fragwürdig. Der Gemeinderat wird den Stimmberechtigten im März 2016 aufzeigen, wie das Gemeindegrundstück und die umliegenden Grundstücke für eine zentrumsnahe Wohnüberbauung mittels Bebauungsplan genutzt werden könnten. Der Eigentümer des Hotels Engel hat dem Gemeinderat mitgeteilt, dass er an den Grundstücken der Gemeinde kein Interesse hat. In einer allfälligen Überbauung könnten Wohnbauten zum Beispiel durch die Baugenossenschaft Udligenswil (BGU) realisiert werden. Eine Abgabe im Baurecht wäre denkbar. Mit der Integration des Hotels Engel im Bebauungsplanperimeter erfährt der ganze Bereich bis zum Restaurant Peperoncini 1313 eine gestalterische Aufwertung und die unglückliche Situation mit der Bushaltestelle «Alte Post» könnte mit einer Verlegung in die Dorfstrasse gelöst werden.
Der rechtsgültige Zonenplan Udligenswil
Ökihof und Feuerwehr gehören nutzungsmässig in eine speziell geschaffene «Zone für öffentliche Zwecke» oder in eine Gewerbezone. Gemäss Zonenplan sind die Zonen für öffentliche Zwecke im Bereich der Schule und im Bereich der Kirche ausgeschieden. Beide sind für einen Ökihof oder ein Feuerwehrlokal jedoch nicht geeignet. Die Gewerbezone mit einer Fläche von 4’345 m2 an der Umfahrungsstrasse (zwischen Garage Flury und Restaurant Peperoncini 1313) wäre für das Bauvorhaben aufgrund der Zonenvorschriften möglich. Eine Machbarkeitsstudie des Gemeinderats zeigt für Ökihof und Feuerwehr einen Flächenbedarf von ca. 4’500 m2 auf. Damit würde aber die einzige Gewerbezone in der Gemeinde weitgehend blockiert und gewerbliche Entwicklungen verhindert. Das Land müsste zudem zum vollen Verkehrswert erworben werden. Der Verkauf des alten Standorts (kleinere Fläche) und der Erwerb des neuen Standorts (grössere Fläche) dürften sich in etwa die Waage halten, der Bau von Ökihof und Feuerwehrlokal müssten hingegen durch Kredite finanziert werden. Deshalb war der Gemeinderat gezwungen, auch Standorte ausserhalb des rechtsgültigen Zonenplans zu prüfen.
Die Gemeindeversammlung definierte bei der letzten Gesamtrevision der Ortsplanung beim Eingang zum Götzental bei den Gärtnereien eine Gewerbezone. Trotz des Entscheids der Gemeindeversammlung genehmigte der Regierungsrat diese Zone nicht, weil sie keinen Bezug zum Dorf Udligenswil aufweist und in einer schützenswerten Landschaft liegt. Die einzige Bauzone in diesem Gebiet liegt bei der ARA. Im Bau- und Zonenreglement ist die Nutzung dieser Zone auf die ARA beschränkt. Eine bauliche Entwicklung südlich der Kantonsstrasse hat der Kanton bei jeder Ortsplanung strikte abgelehnt. Die ARA bleibt auch in Zukunft in reduzierter Form in Betrieb. Eine flächenmässige oder eine nutzungsmässige Erweiterung dieser Zone für die Realisierung eines Ökihofs/Feuerwehrgebäudes hat an diesem Ort aufgrund des Richtplans und aufgrund der früheren kantonalen Entscheide keine Chance.
Geeriallmend als möglicher neuer Standort
Die Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 158 wäre bereit, im Falle einer Einzonung ihr Grundstück zu einem Vorzugspreis (Fr. 20.– m2) an die Gemeinde abzutreten. Um eine mögliche Realisierung des Projekts auf diesem Grundstück zu prüfen, wurde eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben. Die Parzelle Nr. 158 eignet sich in Bezug auf Fläche und Form gut für den Bau eines Werkhofs, einer Sammelstelle und eines Feuerwehrlokals. Das Areal ist gross genug, um die Platzierung der Anlagen so zu konzipieren, dass die Auswirkungen auf die umliegenden Grundstücke gering bleiben. Die Öffnungszeiten des Ökihofs sind auf drei Halbtage beschränkt. Die Sammelbehältnisse stehen in geschlossenen Räumen. Das Gebäude ist eingeschossig und soll sich durch eine entsprechende Materialwahl (z.B. Holz) in die landschaftliche Umgebung einordnen. Das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) stellt die Genehmigung einer Zone, die ausschliesslich auf die öffentlichen Bedürfnisse der Gemeinde ausgerichtet ist (Ökihof/Feuerwehr), in Aussicht und hält das öffentliche Interesse für diese Einzonung als gegeben.
Änderung des Zonenplans
Die vorgesehene Umzonung lag vom 26. Oktober bis 25. November 2015 öffentlich auf. Der Gemeinderat beabsichtigt, die Umzonung und allfällig unerledigte Einsprachen den Stimmberechtigten an der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 21. März 2016 zum Beschluss vorzulegen. Gleichzeitig entscheiden die Stimmberechtigten auch über den Erwerb der Parzelle Nr. 158, Geeriallmend (Kosten Fr. 20.– pro m2). An derselben Gemeindeversammlung wird der Gemeinderat die Bevölkerung auch über das Wohnbauprojekt am Standort des heutigen Ökihofs orientieren.
